Soru - Cevap

1. Kentsel dönüşüm nedir?
Depreme dayanıksız, Ekonomik Ömrünü Tamamlamış binaların Ciddi CAN ve MAL KAYBINA Neden olduğunu hepimiz YAŞAYARAK ÖĞRENDİK. Depreme Dayanıksız, KÖTÜ BİNALARIN; VATANDAŞIN TALEBİ ile devletin sağladığı kredi desteği, harç & vergi muafiyetleri, kira yardımı gibi devlet teşvikleri ile DEPREME DAYANIKLI, Güncel imar planlarına uygun, MODERN ve ESTETİK Binalara dönüştürülmesi için 31.05.2012 tarihinde 6306 saylı KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU ( Afet Riskli Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ) yürürlüğe girmiştir.

2. Kentsel Dönüşüm Hakkında Doğru BİLİNEN YANLIŞLAR.
A. Devlet, Bakanlık, Belediye, Toki; Kentsel dönüşüm ile benim evimi bedelsiz yenileyecek. YANLIŞ.
Bakanlık, Belediyeler örnek teşkil etmesi amacı ile Riskli Alan olarak tespit edilen alanlarda projeler yaptığı doğrudur. Bu alanlar sınırlı ve az sayıda olup vatandaşı teşvik amaçlı yapılmıştır. Mevcut kötü bina sayısı düşünüldüğünde tüm binaların BAKANLIK ya da BELEDİYE tarafından yapılması söz konusu değildir. Vatandaşlar kendi binalarını kentsel dönüşüm ile yenilenmesi için Bakanlık Yetkili Kuruluşlarına başvurup binaları için Deprem Risk Raporu alarak, kentsel dönüşüm kredisi, vergi – harç muafiyetleri ile binalarını kendi seçtikleri müteahhit ile depreme güvenli inşaa edebileceklerdir. Yani kendi kentsel dönüşümünüzü SİZ YAPACAKSINIZ.
B. Devlet, Bakanlık, Belediye, TOKİ; Kentsel Dönüşüm kapsamında evimi elimden alıp karşılığında şehrin dışında yapılacak konutlardan ev verecek. YANLIŞ.
Böyle bir durum söz konusu değildir. Kanunun amacı depreme dayanıksız, eski binaların vatandaş talebi ile yenilenmesi olup hak sahibi olduğunuz arsada belediyenin vermiş olduğu imara göre binanızı kentsel dönüşüm ile yeniden inşaa edebilirsiniz. Bakanlık yada Belediye tarafından Riskli alan içinde bulunan hak sahipleri de arsadaki hisselerine göre kentsel dönüşümü yapan idarenin yeni yapacağı binalardan yer alacaklardır.

3. Kentsel dönüşüm hangi şehirleri kapsamaktadır?
Kentsel Dönüşüm tüm Türkiye’de tüm illeri, ilçeleri, mahalleri hatta köyleri dahi kapsamaktadır. Kentsel Dönüşüm vatandaş talebi ile gerçekleşmektedir. Eğer eski, depreme dayanıksız, ekonomik ömrünü tamamlamış bir eviniz var ise Bakanlık Yetkili Kuruluşlarına başvuruda bulunarak binanıza Deprem Risk Raporu alabilir Kentsel Dönüşüm kanun kapsamında kentsel dönüşüm kredisi, harç – vergi muafiyet ve teşviklerinden yararlanarak binanızı Bağlı olduğunuz belediyenin imarına göre siz yapabilirsiniz.

4. Bir binanın riskli olup olmadığı gözlemsel olarak nasıl anlarız?
Kesin sonuç için Teknik çalışmalar yapılmalıdır. Ancak isteğiniz doğrultusunda bilgi amaçlı binayı kentsel dönüşme kapsamına sokmadan binaların risk tespitini yapmakta ve Bina Risk Analiz Raporu hazırlamaktayız.
* Binanız 2000 yılında önce yapılmış ise,
* Binanızın yapımında hazır beton kullanılmamış ise,
* Bina bodrum katında rutubet, kolon, kiriş demirlerinde paslanma var ise,
* Bina bodrum katında su izolasyonu yok ise,
* Bina herhangi bir katındaki kolon, kirişlerde çatlaklıklar var ise,
* Bina herhangi bir katında yapılan tadilat sırasında taşıyıcı kolon, kiriş kesilmiş ise,
* Binanız zemininde oturma ve buna bağlı temelde farklı oturma, bina kolon kirişlerinde çatlaklıklar var ise
BİNANIZ RİSKLİ OLABİLİR. Kentsel Dönüşüm kapsamına girmeden bilgi amaçlı binanıza risk tespiti yaptırabilirsiniz.

5. Kentsel Dönüşüm ile Mevcut Binamıza Fazladan Kat veya İmar Alabilirmiyiz?
HAYIR. Binanıza deprem risk raporu alıp binanızı kentsel dönüşüm kapsamına soktuktan sonra binanızı bağlı olduğunuz belediyenin imarına göre yapabilirsiniz. Bakanlık, belediye kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşaa edilecek binalara özel bir imar yada fazla kat vermemektedir.

6. Deprem Risk Raporu nasıl alınır?
Deprem risk raporu için bir binadan sadece 1 kat malikinin Bakanlık Yetkili Kuruluşuna başvuruda bulunması yeterlidir. Deprem risk raporu için binada ortak karar alınmasına gerek yoktur.Bakanlığın istediği ve Yönetmeliklerinin öngördüğü tüm teknik çalışmaları binanızda yaparak; binanız için deprem risk raporunu hazırlayacak ve sizin adınıza raporun bakanlıktan onayını çıkaracağız. Onaydan sonra bakanlık binadaki tüm kat maliklerine binaları için yapılan işlemler ve sonuçları hakkında bilgilendirme yazısı yazacaktır. Diğer kat malikleri isterler ise hazırlanmış rapora itiraz edebilirler. İtiraz komisyonu hızlı bir şekilde bu raporu inceleyerek karara bağlar. Komisyon bina riskli kararı verdiğinde artık binanız kentsel dönüşüm kapsamına girmiştir ve yıkılacaktır. Mahkemeye başvurulsa dahi yürütmeyi durdurma kararı alınamaz.

7. Kentsel dönüşümde bina ortak karar protokolü nedir?
Binalarına Deprem Risk Raporu alarak binaları Kentsel dönüşüm kapsamına giren kat malikleri en az 60 gün içinde binalarını nasıl yapacaklarına, hangi müteahhide yaptıracaklarına, paylaşımlar ve diğer tüm konular ile ilgili 2/3 çoğunlukla alacakları karara Bina Ortak Karar Protokolü denir.

8. Kentsel dönüşüm süreci nasıl işliyor?
Binanızın Kentsel Dönüşüme girmesi için öncelikle Bakanlık Yetkili Kuruluşundan binanıza Deprem Risk Raporu almanız gerekmektedir. Bina kat maliklerinden birinin rapor için başvuruda bulunması yeterlidir. Deprem Risk Raporuna Bakanlık onayı alındıktan sonra artık binanız kentsel dönüşüm kapsamına girmiştir. Bakanlık tüm kat maliklerine bilgilendirme yazısı yazar. İsteyen kat maliklere hazırlanmış ve onaylanmış raporun yeniden incelenmesi için bakanlığa itirazda bulunabilir. İtiraz komisyonu binanın riskli olduğuna karar verir ise artık bina yıkılacaktır. Mahkemeden yürütmeyi durdurma kararı dahi alınamaz. Bu aşamadan sonra en az 60 gün içinde binanızı nasıl, hangi müteahhitle, hangi paylaşımla, kentsel dönüşüm kredisi kullanımı ile ilgili 2/3 çoğunlukla Bina Ortak Karar Protokolünü karar bağlamanız gerekmektedir. 60 gün içinde bu karar alınamaz ise binanız bakanlıkça yıkılır. Bu aşamadan sonra Yeni binanızın belediye projelerinin hazırlanacak, belediyeden inşaat izni alınacak, inşaat yapılacak, yapı denetim inşaatı kontrol edecek ve en son olarak yeni dairelerin iskanlı tapuların alınacaktır.

9. Kentsel dönüşüm kanununun avantajları nelerdir?
Mülk sahipleri bina yapımı için devlet teşvikli kentsel dönüşüm kredisi, kentsel dönüşüm kira yardımı kullanabilirler. Kiracılar ise yeni daire alımında devlet teşvikli kentsel dönüşüm kredisi, taşınma parası alabilirler. Yeni bina için tüm noter harcı, belediye – tapu harçlarından muafiyet vardır. Daire satışında KDV oranı %1 dir.

10. Riskli alan nedir? Riskli Alan Nasıl belirlenir? Riskli alan içindeki yeni binalar yıkılır mı?
Depreme dayanıksız, eski binaların bir arada bulunduğu ve / veya binaların oturduğu zeminin kötü olduğu; Belediye, Bakanlık teknik çalışmaları ve talebi sonucu Bakanlar Kurulu kararı ile en az 15.000 m2 yüz ölçümüne sahip alanlara Riskli Alan denir. Riskli alan içinde bulunan mülk sahipleri hak sahibidir. Riskli Alanda Kentsel dönüşümü yapacak İdare ile hak sahipleri sözleşme imzalayarak mülk sahipleri sahip oldukları arsa payına göre yeni yapılacak binalardan yer alacaktır. Riskli alan içinde yeni yapılmış binalar isterler ise kapsam dışı kalabilirler.

11. Kentsel dönüşüm kapsamında binamızı yıkmadan güçlendirme yapabilir miyiz?
Binanızı; bağlı olduğu belediye imarına göre daha az katlı yapmak durumda kalıyorsanız kanun kapsamında binada 2/3 çoğunluk takviye güçlendirme için karar aldığı takdirde binanızı yıkmadan binanızı deprem karşı takviye güçlendirme yapabilirsiniz. Takviye güçlendirme için de kentsel dönüşüm kredisi kullanabilirsiniz.

12. Kentsel dönüşüm kira yardımını kimler, nasıl alır? Kentsel Dönüşüm kira yardımı ne kadardır?
Kentsel dönüşüm kira yardımını; binaları için Deprem risk raporu alarak binaları kentsel dönüşüm kapsamına girmiş bina mülk sahipleri alabilir. Kira yardımı 18 ay boyunca aylık 650 TL dir. Riskli binada en az 1 yıl kiracı olduklarını belgeleyen kiracılar ise 1300 TL taşınma yardımı alabilirler.

13. Kimler Kentsel dönüşüm kredisi alabilir? Kentsel Dönüşüm Kredisi nasıl alınır?
Binanız için deprem risk rapor hazırlanıp bakanlıktan rapor onayı alındıktan sonra binanız Kentsel Dönüşüm kapsamına girer ve binadaki tüm kat malikleri, dükkan sahipleri kentsel dönüşüm kredisi kullanamaya hak kazanırlar. Kentsel Dönüşüm Kredisi daire başı 100.000 TL 'ye kadardır. Ayrıca kentsel dönüşüm kapsamına girmiş binada en az 1 yıl kiracı olduğunu belgeleyen kiracılarda başka bir yerden ev satın alırken kentsel dönüşüm kredisinden yararlanma hakları vardır.

14. Ne kadar Kentsel dönüşüm kredisi alırım ve kentsel dönüşüm kredisi geri ödemesi nasıl yapılır?
Bu kredi BAKANLIK ile anlaşmalı Bankalar aracılığı ile verilmektedir. Kentsel Dönüşüm Faiz oranları aylık %0.35 – 0.45 arasında değişmektedir. Krediyi 24 ay ila 120 ay vadeli olarak kullanabilirsiniz. Burada borçlu krediyi kullanan kat malikidir.